El ‘big data’ ya remueve todas la estructuras del sector

Volumen, Velocidad, Variedad, Veracidad y Valor. ‘Uves’ que sustentan la aplicación del ‘big data’ y se aplican al desarrollo inmobiliario, desde la concepción a la entrega.

Con el enorme corpus de datos alojados en los sistemas de instituciones como el Consejo General del Notariado o el Colegio de Registradores de España, el sector afronta el siglo XXI con un conocimiento cada vez más depurado de las millones de variables que se entrecruzan, invisibles pero reales, en nuestra vida. Datos de obtención instantánea, fiables, personalizados… la ‘piedra filosofal’ para todo negocio.

Un recorrido que, desde su mismo principio, se encuentra con el cortafuegos de la legislación de la protección de datos. Así lo señalan desde el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España: «Cuando hablamos de datos en el sector de la edificación, hay que distinguir varios niveles, y el primero es la gravísima falta de datos estadísticos sobre edificación. Una carencia que el CSCAE espera que se subsane con el anunciado Libro del Edificio Existente».

El Consejo destaca, además, su aplicación en un entorno en el que se aplican opciones como BIM (’Building Information Modeling’) o ‘digital twin’ (gemelo digital), para trabajar sobre réplicas virtuales. «El gran reto –comenta Lluís Comerón, presidente del CSCAE–, es la utilidad de los datos en la explotación y mantenimiento. En España, aunque las Administraciones Públicas han tenido un cierto papel en el desarrollo de las primeras fases, existe una gran carencia en relación con el aprovechamiento de los datos para su explotación, lo que da valor real a los datos».

Una nueva era
La doctora Gema Ramírez Pacheco, subdirectora del Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid, subraya la importancia de utilizar las herramientas adecuadas «para gestionar y analizar la naturaleza diversa y no estructurada de la información utilizada».

Esta tan avanzada automatización, toda una revolución ‘in progress’ soportada sobre la inteligencia artificial o el ‘machine learning’, supone una transformación global: «En el caso del mercado inmobiliario, también ha supuesto un cambio de paradigma, ya que se aportan respuestas a problemas que no habían podido ser abordados con anterioridad. El interés es ir más allá del análisis superficial de los atributos, pudiendo extraer valor de los vínculos invisibles, la base de los Modelos Automatizados de Valoración».

Una de sus alumnas, Andrea San José Cabrera, culminó en 2019 el Trabajo Final de Grado ‘El futuro de la valoración inmobiliaria. Big Data y Modelos AVM’, en el que señala cómo «los modelos tradicionales quedan obsoletos ante las ininteligibles relaciones definidas por un creciente conjunto de atributos exclusivos y cuantificables de cada inmueble, tanto intrínsecos como por externalidades ligadas al contexto urbano, político, económico y social a escala territorial».

Sán José destaca cómo el signo de los nuevos tiempos queda reflejado en estudios como el publicado por The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en 2017, ‘The Future of Valuations’, para afrontar los nuevos modelos de gestión de procesos ligados a la valoración inmobiliaria, «determinado por las expectativas y requerimientos de los inversores institucionalistas y bancos, actores principales en la situación de cambio en el sector».

Era ‘proptech’

Esta revolución tecnológica, asentada sobre los datos y su análisis, ha permitido abrir nuevas vías en el sector, como apunta Joaquín Linares, socio de Financial Advisory de Deloitte: «Hasta hace unos años, el mercado inmobiliario utilizaba principalmente datos retrospectivos. La aplicación de ‘big data’ al mercado inmobiliario nos permite combinar datos tradicionales (stock, rentas, superficie, etc.) y no tradicionales (movilidad basada en frecuencias y telefonía móvil, consumos de energía en microlocalizaciones, etc.)».

Hipotecas digitales a medida
Si la irrupción y diseminación del concepto ‘tech’ ha llegado al sector inmobiliario, las hipotecas forman parte del camino. Recogida y análisis de datos para estudiar opciones de compra, como en el caso de la primera ‘hipotech’ española, Hipoo, creada en 2018. Juan Ferrer, el CEO de esta propuesta digital de intermediación hipotecaria, resalta cómo se advierten los avances que supone esta aplicación tecnológica: «El algoritmo emplea el ‘big data’ para hacer ‘match’ entre las mejores ofertas hipotecarias adaptadas a cada persona. Nos sirve para tener un ‘credit scoring’ robusto, permitiéndonos saber qué perfiles son elegibles para los bancos y cuáles no. También nos ayuda a tener una visión global del cliente y predicciones de probabilidades de conversión, dependiendo de la ciudad, del valor de vivienda, del porcentaje que aporte de ahorros, etc.».

Más allá de la mera tecnología, Linares destaca cómo los datos permiten profundizar en el calado social en el ‘real estate’: «Su aplicabilidad nos permite no solo seleccionar tendencias o qué localizaciones son óptimas para el desarrollo de bienes inmuebles, sino también entender y corregir las causas que provocan el rendimiento económico del mismo. El mercado inmobiliario ha dejado de ser exclusivamente un mercado de bienes raíces para interconectarse con la tecnología, ‘big data’ y la automatización. Actualmente participamos en numerosos desarrollos de nuevos modelos de negocio orientados a la explotación de datos, lo entendemos como imprescindible para mantener una ventaja competitiva sostenible».

«Retratos robot»
Desde el punto de vista de los agentes inmobiliarios, Gustavo López, director de Operaciones de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y director de Operaciones de Tecnoapi, empresa de tecnología que ofrece servicio a 3.400 agencias y agentes en Cataluña, centra el tiro en tres procesos que interesan a su actividad: «Captación, venta y alquiler, para ayudarnos a definir la tipología de cliente y fijar con mayor precisión el precio de venta o alquiler (añadiendo la capacidad de compra o de pago del inquilino)».

Si los cinco principales portales de oferta y demanda inmobiliaria reúnen unos cinco millones de inmuebles (con decenas de variables), la demanda de profesionales especializados se asienta cada vez más, en muchos casos por la vía del servicio externo o la consultoría. «La situación para estos ingenieros es privilegiada –apunta López–, de pleno empleo. El reto es atraerles al sector. No me imagino a grandes promotoras sin utilizar herramientas propias o de terceros para tipologías de cliente, zonas, etc.». Con un futuro abierto a la capacidad de predicción de hábitos o preferencias e, incluso, «a intuir cuál es tu estado de ánimo, podrán ofrecerte una cosa u otra».

Sheila García, directora de Servicios en API Cataluña, profundiza en el alcance de este desarrollo mágico-tecnológico: «El ‘big data’ ayuda a tomar mejores decisiones a profesionales y a clientes, con la combinación de la inteligencia artificial. En la construcción ayuda a decidir qué tipo de vivienda construir, ya que con datos sobre el estilo de vida y el consumo de una zona podemos llegar a la conclusión de qué, cuándo y cómo construir para sus futuros habitantes. En el retail, los gustos de los habitantes de un barrio se reflejarán en el ‘data’ de la zona, por ejemplo, con el tipo de negocios que habrá. En la comercialización residencial, ayudará a cualificar los leads para los agentes inmobiliarios, etc.».

Más productividad

Drazen Primorac, director general de Transformación de la promotora Vía Célere, destaca la aportación de este tratamiento de datos a la gestión inmobiliaria. Flexibilidad y adaptación ya forman parte del día a día: «Desde nuestra experiencia, la aplicación del ‘big data’ a nuestro negocio, junto con una ‘business intelligence’ que se encargue de ordenar y plasmar de forma simple esos datos, no solo permite tener una visión mucho más ajustada, detallada y en tiempo real de nuestras ventas y perspectivas de negocio, también reduce costes y unifica toda la información interna de la compañía. Contar con toda esta información de forma sencilla y visual también incrementa la productividad de nuestros empleados, ya que reduce el tiempo necesario para la realización de sus análisis».

La promotora cuenta, desde hace un año, con un departamento especializado en ‘business intelligence’, para optimizar las decisiones de negocio a través de la gestión y análisis de datos. «Su extensión –apunta Primorac–, se ha hecho extensible a prácticamente todas las decisiones de nuestros departamentos». Un entramado de datos que conecta necesidades con propuestas, una sistemática e incesante actividad en la sombra, propia del siglo XXI.

Cuando la privacidad es material sensible
Millones y millones de datos… pero muchos están protegidos, cada vez más, por la legislación europea (el Reglamento de Protección de Datos – RGPD está en vigor en todo el continente desde el 25 de mayo de 2018. Una colisión de interes entre las autoridades y las compañías especializadas de todo el ciclo inmobiliario. Por ello, desde el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España solicitan, «sin socavar tanto la protección de datos como el derecho a la intimidad», que se impulse una legislación que permitiera el acceso a los datos que tienen algunos operadores».

Esta iniciativa proporcionaría «una información agregada de mucha relevancia para disponer de un mejor mapa de las necesidades del parque residencial en nuestro país y, lo más importante, estar en disposición de dar respuestas más eficientes desde el sector».

En ese mismo sentido, Gustavo López alude a la gran diferencia entre la legislación estadounidense y la europea en lo que a protección de datos se refiere. Obligaciones que afectan a todos los implicados en el proceso, sea una constructora, una agencia inmobiliaria o un sitio web de anuncios de compra, venta y alquiler de inmuebles:

«En la actualidad –comenta López–, a lo más que puede llegar un agente inmobiliario de acuerdo a la legislación europea difiere bastante de lo permitido, por ejemplo, en Estados Unidos. Nos faltan, por lo tanto, esos datos reales en el proceso. Entiendo que hay datos que, sin duda, deben estar vigilados, pero hay otros que ayudarían a la trazabilidad del proceso y beneficiarían a las partes».
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