El residencial en alquiler se consolida como activo estrella de la inversión
Motivada por el empeoramiento de las condiciones económicas más que por un cambio cultural, la sociedad española está empezando a dejar atrás el apego histórico a la propiedad. Según los últimos datos disponibles de Eurostat, el régimen de tenencia por excelencia en nuestro país va cediendo terreno al alquiler: en la década que va de 2009 a 2019 se ha pasado de un 79,6% a un 76,2% de propietarios de vivienda. Los casi tres puntos y medio perdidos los ha ganado el arrendamiento.
El refuerzo de esta tendencia ha hecho mella en la inversión inmobiliaria. Tras la irrupción del Covid-19, que ha dejado muy tocados a las oficinas (por la rápida expansión del teletrabajo) y los centros comerciales (por el confinamiento y las restricciones de movilidad), la atención se centra ahora en los activos residenciales en alquiler. Esto ha provocado que las consultoras hayan lanzado previsiones optimistas unánimes en torno al ‘multifamily’ por su «resiliencia a impactos sociales notables y porque aporta una demanda recurrente», aclara Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de Forcadell, añadiendo que «la inversión inmobiliaria es consciente de esta fortaleza y estabilidad».
Necesidad urgente
La definición de este nuevo protagonista de la actualidad inversora genera cierta confusión. «En España estamos en una fase inicial y por tanto los términos son aún poco maduros», admite Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers. «En general, dentro del ‘multifamily’ consideramos la inversión en vivienda en alquiler, tanto la que se encuentra en explotación (‘private rented sector’) como la que se promueve específicamente para alquiler (‘build to rent’)», diferencia el experto. El volumen de compras del primer trimestre de 2021 arroja un escenario a la baja debido al shock pandémico, pero lejos de arrojar cifras anecdóticas, el residencial en alquiler logró levantar 736 millones, de los cuales 369 correspondieron a ‘build to rent’, un 11% más que el año anterior, según datos de CBRE.
Además, el perfil que dirige la mirada hacia esta tipología es extraordinariamente amplio, desde pequeños inversores a grandes fondos de inversión, abarcando patrimonialistas, ‘family office’, socimis, aseguradoras, fondos de pensiones, ‘private equity’…
La base del éxito del ‘multifamily’ reside en el exiguo y avejentado parque de alquiler español. «El principal motivo del interés inversor es el recorrido detectado en nuestro mercado por el enorme desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda en alquiler de calidad a precios asequibles», expone Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman. La deuda pendiente con el alquiler en España es histórica, mientras que la promesa de paliar esta carencia tarda en materializarse. Aunque inversores y los tres niveles de la administración compartan un objetivo «es necesario más suelo disponible allí donde hay demanda, un sector constructor con mayor capacidad de producción y una mayor colaboración público-privada para el desarrollo de proyectos sobre suelo público», indica Rodríguez.
Marco jurídico
La CCO de Savills Aguirre Newman también considera indispensable «un marco jurídico estable que permita conocer las reglas que van a regir el mercado de alquiler en el largo plazo».
Samuel Población, director residencial y suelo de CBRE España, está de acuerdo en esta apreciación: «Todo lo que sea aumentar la oferta de calidad para ajustarse a la demanda será beneficioso para el mercado y para el usuario final».
Los ‘young professionals’ son el principal público final del ‘multifamily’. «Este cliente busca estar en zonas céntricas con accesibilidad y con cercanía a núcleos empresariales. Los precios son más altos a cambio de su localización, siendo los apartamentos más pequeños y teniendo las zonas comunes bien optimizadas», comentan desde Colliers.
Aunque los jóvenes españoles no pierden la esperanza de convertirse en dueños de una vivienda, aspectos como la precariedad laboral, la falta de ahorro y las dificultades de financiación han provocado que el sentimiento de propiedad en las nuevas generaciones haya perdido fuerza.
Solución
Tal y como explica la experta de la consultora Savills Aguirre Newman, «más que una cuestión de buena acogida, es una cuestión de demanda insatisfecha que necesita una solución a sus necesidades habitacionales».
Esta pulsión hacia espacios híbridos entre la residencia de estudiantes y la vivienda de alquiler es la que ha hecho que el ‘coliving’ se extienda entre los jóvenes. Estos «espacios residenciales de reducidas dimensiones y un mayor protagonismo de las zonas comunes», según propone Población, satisfacen «una necesidad de mercado que está entre el alquiler tradicional y la corta estancia, con una estancia media es de 10-18 meses», confirma Antonio de la Fuente.
Todo parece indicar que la explotación de los activos ‘multifamily’ irá más allá del simple alquiler, constituyéndose como un modelo habitacional más amplio, en el que cobren importancia la vida en comunidad o la existencia de servicios añadidos.
La prestación de estos ‘amenities’ y el correcto mantenimiento de todo el edificio exige una gestión profesional capaz de ofrecer seguridad. «Cuando se trata por un lado del hogar de muchas familias y por el otro de una inversión capital económicamente, es fundamental proteger y garantizar los derechos de todas las partes», señala Gracia.
Para el portavoz de Forcadell, «es una obligación de todos los actores del sector poner las bases legales y comerciales más adecuadas para un desarrollo social equilibrado del mercado».
Por otro lado, el ‘multifamily’ se alinea con la necesidad de promover la transformación digital: «La tecnología aplicada a la gestión de la vivienda jugará un papel fundamental en el rol y adaptación de los operadores a este segmento de mercado», vaticina de la Fuente.
En este sentido, desde CBRE declaran también que «se han de generar nuevas plataformas de ‘property residencial’ para atender los requerimientos de calidad en los servicios demandados por los grandes tenedores de vivienda en alquiler».
Hacia la gestión profesional