Ir a…

The PPP Economy

People Planet Profit Economy - Spanish Ed

RSS Feed
Cotizacin Ibex 35

Sunday, June 20, 2021

Pela por una hipoteca más barata


Los que abrieron champán y brindaron al conocer la sentencia no se atragantaron. Más bien, lo contrario. Y es que si firmó una hipoteca con cláusula suelo, tras su anulación por «falta de transparencia», podrá dejar de pagar entre 200 y 300 euros al mes. Es decir, cerca de 3.000 euros al año, a los que habría que sumar los miles de euros que recuperará por los ejercicios que ha pagado indebidamente.

La sentencia de la macrodemanda de Adicae beneficia a más de dos millones de familias que aún tienen cláusula suelo en su hipoteca. Pero muchas de ellas, a estas alturas de la película, ni lo saben. No obstante, y pese a que las sentencias del Tribunal Supremo sobre cláusulas suelo sólo afectaban a determinadas entidades, el efecto extensivo solicitado permite a cualquier ciudadano beneficiarse, haya reclamado o no. Sin embargo, los bancos no devolverán nada de oficio. Hay que reclamar, aunque algunas entidades podrían estar acatando la sentencia y devolviendo lo cobrado sin que el cliente se lo pida.

Al margen de que haya más de tres millones de familias que no han visto reflejadas las bajadas del Euribor en la letra mensual de su hipoteca, desde Adicae resaltan que se trata del mayor abuso hipotecario de España en la actualidad, y recomiendan reclamar lo que ya se ha reconocido en su sentencia, sin esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dirima sobre la fecha de devolución.

Pese a que las cláusulas suelo sean legales, se están declarando abusivas en más del 90% de las demandas por no superar el control de transparencia. Por ello, a partir de la Ley 1/2013 cuando hay una cláusula suelo, en las nuevas hipotecas, el hipotecado ha de reconocer que sabe de su existencia con una expresión manuscrita que ahuyente esa opacidad.

Hasta el 12 de julio, el abogado general del TJUE no emitirá el informe en el que se verá si la retroactividad será total. En cualquier caso, esta resolución no tendrá una aplicación directa en los clientes, si estos permanecen a la espera. Probablemente, muchos de los bancos que hayan aplicado cláusulas suelo las quiten de forma automática. Además, los que hayan demandado, habiendo sentencia firme, no podrán beneficiarse de lo que diga Europa, ya que se considera un asunto juzgado. Las demandas interpuestas por los clientes se paralizarán hasta ver qué dictamina el Tribunal de Justicia.

Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com y perito economista, augura un efecto llamada sobre los clientes que tengan sus hipotecas con cláusulas suelo y permanezcan de brazos cruzados. «Habrá un porcentaje no mayoritario, pero sí importante, que se decidirá a poner las demandas. Aunque el cliente español continúe siendo perezoso e indulgente con la banca, habrá un repunte en las demandas de cláusulas suelo», apostilla.

Más allá de quitar la cláusula suelo y devolver lo que el cliente haya pagado de más en intereses, los bancos están obligados a recalcular la deuda pendiente, que será menor. Monserrat recuerda que hay que hacer un cuadro de amortización nuevo, porque los hipotecados deberían menos dinero si hubieran tenido un tipo de interés en la cláusula suelo. Por ello, a los que únicamente se la hayan quitado no se verán suficientemente agraciados. Y no sólo porque no le hayan devuelto intereses, sino porque la deuda pendiente sigue siendo más elevada que si demandara.

Menos competencia

Además de devoluciones de dinero y ahorro de intereses, la resolución del conflicto conlleva otros efectos, que desahogan a los clientes, pero inquietan a los bancos. Si bien a finales del año pasado se declaró una guerra hipotecaria con bajadas de diferenciales, las cláusulas suelo reducirán la competencia. Monserrat, quien llegó a pronosticar que se alcanzaría el Euribor +0,75%, considera que los bancos han firmado un armisticio que, probablemente, dure todo el año y que, de seguir bajando el Euribor, se mantenga en 2017. Asimismo, piensa que el Euribor +0,90% será la barrera inferior que no se traspasará. «Las cláusulas suelo pueden estabilizar la guerra de hipotecas en los tipos actuales. Quienes necesiten una hipoteca no verán competencia hasta final de año», apostilla.

Por su parte, Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, afirma que el conflicto es un asunto jurídico que responde a una problemática histórica de formalización y comercialización de productos, y que su resolución no afectará, de ninguna manera, a la bajada del Euribor, que marcha por otros derroteros. De forma paralela, señala que el abaratamiento de las hipotecas se está frenando porque los bancos son conscientes de que no pueden bajarlas más, si no quieren perder dinero. Incluso el Banco de España exigirá unas provisiones adicionales para no ofrecer préstamos por debajo de su coste. Villén piensa que la necesidad de rentabilidad pondrá un suelo a todos los bancos. Por ello, «los diferenciales de las hipotecas no bajarán de los niveles actuales durante los próximos meses. Más bien repuntarán».

Los clientes bancarios no hipotecados también podrían sufrir el impacto de esta resolución. Y es que las entidades que no hayan provisionado en sus cuentas de resultados un colchón suficiente para hacer frente a las devoluciones exigidas por cláusulas suelo quizás opten por compensar esas grandilocuentes pérdidas aumentando las comisiones de otras operaciones.

Quebradero de cabeza

Desde que un juzgado de Madrid anulara las cláusulas suelo «abusivas» de 40 bancos y condenara a esas entidades a devolver a los hipotecados las cantidades abonadas indebidamente desde mayo de 2013, este conflicto se ha convertido en un quebradero de cabeza para el sector bancario. La factura a la que podría ascender una rectificación completa de las cláusulas escala hasta los 16.000 millones de euros. Sin embargo, desde Analistas Financieros Internacionales (AFI) instan a tener en cuenta que el montante total dependerá de la doctrina judicial que termine aplicándose. Así, para calcular el impacto de la eliminación de las cláusulas suelo en el sistema bancario hay que distinguir entre el lucro cesante y la devolución de los intereses cobrados por dichas cláusulas en función de la doctrina judicial que finalmente determine el TJUE.

Si bien la mayoría de entidades ha provisionado cantidades millonarias, anticipándose a un probable impacto futuro sobre sus cuentas de resultados, muchas están renegociando con los clientes para eliminar las cláusulas suelo, lo que reduciría la magnitud del mazazo. Asimismo, la anulación de las cláusulas suelo por imperativo judicial afectará fundamentalmente a los bancos con mayor peso de cartera hipotecaria con tipos mínimos en su balance, con un rango a nivel sectorial entre el 0% y el 50%.

De algunas estimaciones se deprende una brecha de 7.000 millones de euros. Se trata de una cantidad considerable, pero que no pone en peligro la solvencia de la banca. Monserrat revela que «es un dolor de cabeza importante, aunque no condicionará el futuro del sector en términos económicos. La banca seguirá bajándolas hasta el 0 o el 1% sobre el Euribor». Aunque fuentes del sector aseguren que la retroactividad total en la anulación de las cláusulas suelo dañaría el bienestar de los ciudadanos, ya que minaría la capacidad de la banca para contribuir a la recuperación, Villén reitera que muchos bancos han provisionado esta contingencia, por lo que el impacto en la mayoría de ellos no será tan pernicioso.

Desde el sector respetarán lo que digan los tribunales, y algunas entidades tienen derecho a defender su actuación. Aunque muchas recurrirán la sentencia, alegando transparencia, resulta complejo calcular el impacto total. Sea como fuere, la polémica se solucionará, pues los tipos se normalizarán, las hipotecas subirán y las temporales pérdidas se sufragarán.

El director editorial de iAhorro sostiene que afortunadamente, o por desgracia -según se mire-, el cliente bancario es muy poco demandador, por lo que buena parte del coste no se ejecutará por faltas de demanda. «Los que no demanden verán desaparecer las cláusulas suelo, pero no recuperarán el dinero». El también perito economista informa de que la mayoría de los clientes llegan a acuerdos extrajudiciales con el banco para evitar demandas, lo que al final limitará el coste de la factura. Desde Adicae aconsejan a los clientes no firmar nada con el banco, y alegan que desde que la macrodemanda quedó vista para sentencia, las entidades empezaron a lanzar ofertas-trampa a los clientes para engañarles con nuevos abusos y limitar sus derechos con el único fin de perpetuar los ingresos ilegales que reciben con la cláusula suelo. «Esta campaña se ha recrudecido desde el 7 de abril», agregan.

La resolución del conflicto dependerá de la justicia comunitaria. Ahora lo que está en juego, y se conocerá después del 12 de julio, no es si las cláusulas suelo son abusivas o no -eso ya ha quedado marcado por el Supremo- sino saber si hay retroactividad total. Monserrat explica que la sentencia que dicte el TJUE puede permitir interponer demandas anteriores a 2013. Tras analizar de forma exhaustiva el informe que en su día la Comisión Europea envió al Tribunal de Justicia, el perito economista se muestra convencido de que la sentencia será favorable a la retroactividad total. Y remarca que la CE ha sancionado a España por no haber adaptado su legislación hipotecaria al derecho comunitario. «Está muy posicionada a favor de la retroactividad total, por lo que sería muy extraño que el TJUE no se decante en este sentido. Será un tirón de orejas al Tribunal Supremo en materia de cláusulas suelo».

Expediente de Bruselas

Bruselas expedientó a España por las cláusulas abusivas. La CE abrió un procedimiento de infracción para que nuestro país adecúe a la legislación comunitaria su normativa sobre la ejecución hipotecaria y las órdenes de pago. El objetivo pasa por proteger plenamente a los consumidores contra las cláusulas contractuales que causan desequilibrios entre los derechos y las obligaciones de las partes, desvinculándoles cuando el contrato no haya sido negociado de forma individual.

La enmienda general llegó apenas dos días después de celebrarse una vista en el Tribunal Europeo de Justicia de Luxemburgo sobre las cláusulas suelo y su retroactividad. Más que de pasivo, los expertos consultados creen que el Gobierno ha sido nocivo. Pero no sólo el actual. «En la primera vista oral, el 26 de abril, el abogado que representa a España se posicionó en contra de los intereses del cliente bancario y a favor de limitar la retroactividad». Monserrat recuerda que siempre que el Ejecutivo se ha visto obligado a modificar leyes por sentencias del Tribunal lo ha hecho de forma torticera y muy poco generosa, intentando limitar al máximo la aplicación de esa sentencia.

Tras tantos avisos, el procedimiento de infracción que ya ha abierto la CE acabará en multa. El director editorial de iAhorro.com lamenta que tanto los gobiernos del PSOE como los del PP hayan sido tan nocivos para los intereses de los clientes, e insiste en que proteger los intereses del consumidor es velar para que el mercado bancario sea sano, transparente y moderno.

Ejemplo gráfico

Un cliente bancario que hubiera solicitado el 1 de junio de 2007 un préstamo hipotecario de 180.000 euros a devolver en 30 años, con una cláusula suelo del 3,50% y un tipo variable pactado de Euribor +1% habría pagado en concepto de intereses 58.728,32 euros, según cálculos de Monserrat. Así, su deuda pendiente a 1 de mayo de 2016 sería de 146.220 euros. Pero para saber lo que el banco le debería devolver en concepto de intereses pagados de más en aplicación de la cláusula suelo, hay que hacer un cuadro de amortización aplicando el tipo de interés variable sin la cláusula suelo. Al calcular los datos según la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que limita la devolución de cantidades a partir del 9 de mayo de 2013, resulta que el banco tendría que devolverle 9.619,54 euros en concepto de intereses pagados de más y recalcular a la baja la deuda pendiente, que quedaría en 140.814,34 euros (5.406,42 euros menos). Si el TJUE acaba dictando la retroactividad total, los intereses pagados de más se calcularían desde la firma de la hipoteca. En este caso, al cliente el banco le devolvería 15.355,59 euros de intereses, calculando la deuda a la baja de la misma forma, resultando 140.814,34 euros de deuda pendiente.

Source: The PPP Economy

About admin

GrupoUnetcom