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Monday, September 20, 2021

Permutas inmobiliarias: el trueque para simplificar la operación de cambiar de vivienda


Tan antiguo como el comercio, el trueque, en su versión moderna, es también de aplicación en el mercado inmobiliario. Se trata de lo que se conoce como permuta inmobiliaria, una figura muy utilizada en España durante el desarrollismo de principios de los años setenta y que en la actualidad algunos propietarios están recuperando como alternativa a la venta.

Como concepto, la permuta inmobiliaria es tan sencilla como cambiar una vivienda por otra y abonar un importe por la diferencia de valor entre una y otra casa. Esta figura aparece en el Libro Cuarto, Título V, del Código Civil (artículos 1.538 a 1.541), donde se define como «un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra».

Es decir, en lugar de cambiar un bien por dinero, como ocurre con la venta de una vivienda, ambas partes se intercambian un inmueble. Y como lo habitual será que las dos viviendas tengan distinto valor, esa diferencia se compensa con una aportación económica a la parte que resulta perjudicada.

La permuta apareció en nuestro país a comienzos de los años setenta, con el auge de la construcción inmobiliaria. En esos años, y también con posterioridad, la forma más habitual de permuta era la cesión de un solar por parte de su propietario a una constructora, a cambio de cederle un número determinado de viviendas una vez construidas. Una fórmula que resultaba ventajosa para ambas partes, y que eximía al dueño del solar del riesgo de promover la construcción por su cuenta.

Más allá de la construcción de viviendas, para la que se sigue empleando, la permuta inmobiliaria tiene otras aplicaciones. Un ejemplo habitual es el de una persona o familia que precisa cambiar de residencia de forma urgente; por ejemplo, en el caso de una persona mayor que requiere de otra vivienda adaptada a sus necesidades físicas o familiares, o si la familia aumenta en un nuevo miembro y surge un problema de espacio.

En estos casos, además de que el proceso es más rápido, porque no se hace necesario haber vendido una vivienda para comprar otra, una de las partes recibe una compensación económica que puede resultarle beneficiosa en términos de liquidez.

Durante los años de la reciente crisis inmobiliaria la permuta también se utilizó por otro perfil de propietarios: aquellos que no podían hacer frente al pago de la hipoteca y tampoco disponían de tiempo para vender o de compradores que accedieran a financiación, que intercambiaban su vivienda por otra con una menor carga.

¿Cómo se realiza una permuta?

En el caso de que ninguno de los dos inmuebles esté gravado con una hipoteca, el procedimiento es bastante sencillo. Sin embargo, esta situación no es la más habitual.

Cuando existe un crédito hipotecario sobre una de las viviendas, el nuevo propietario dispone de varias opciones: subrogarse al crédito ya existente (tras analizar bien que las condiciones del préstamo le convienen), realizando o no una novación de la hipoteca (un cambio en las condiciones), o bien suscribir un crédito nuevo. Para esto último, el actual deudor deberá cancelar su hipoteca. Y siempre hay que tener en cuenta que la subrogación depende en todo caso de la aprobación del banco.

El primer paso para realizar una permuta inmobiliaria es tasar los inmuebles, para conocer así qué compensación deberá ser entregada a una de las partes. Además, será necesario en caso de que se vaya a solicitar una nueva hipoteca, y también será preciso conocer el valor para acogerse o no a una subrogación.

La operación se formaliza en una notaría mediante una escritura de permuta, en la que se especifica el cambio de titularidad de los inmuebles. Una vez realizada la entrega de las viviendas, ambas partes deberán inspeccionar que no existan vicios ocultos, así como abonar los correspondientes impuestos.

Gastos que implica

Realizar una permuta supone abonar una serie de gastos e impuestos:

– Gastos de notaría y Registro.

– Si existen hipotecas, gastos asociados a la subrogación, la cancelación del crédito anterior o la apertura del nuevo.

– Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que deberán abonar ambos propietarios.

– Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), que grava el incremento de valor de los inmuebles.

– La ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

– El IVA, en el caso de que se trate de la permuta de un solar para edificar, pero no en el caso de particulares.

Source: Noticias

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