Los cimientos tecnológicos de la industria de la tasación inmobiliaria
La tecnología está presente cada vez en más ámbitos. Ayuda a agilizar los trámites, simplificar la burocracia y hacer más llevaderos ciertos procesos poco habituales pero obligatorios. Es el caso de las actividades de tasación, un trámite necesario antes de realizar una compraventa de un inmueble si media la formalización de una hipoteca.
El ‘big data’, el blockchain y otras tecnologías pueden ser muy útiles para esta actividad, y son crecientes los ejemplos de ‘proptech’ (startups relacionadas con la actividad inmobiliaria) que exploran este nicho. Pero hay que tener en cuenta que no todo el proceso se puede digitalizar o crear de forma automática a través de internet. Se han incrementado las herramientas digitales para este procedimiento, pero la digitalización no ha acabado con la obligatoria visita del profesional tasador a la vivienda. Es decir, la ‘tasación automática’ no existe como concepto, pero lo que sí se ofrecen son, según el director del Área de Mercado en Sociedad de Tasación, Jacob Cabañas, estimaciones sujetas a la corroboración por parte de un profesional de los datos introducidos por el usuario y de otra serie de circunstancias que pueden afectar al valor y que no son tenidas en cuenta en este tipo de herramientas. Todo lo que no implique visita del tasador es considerado estimación, ya que el valor puede cambiar en función del estado del inmueble, comprobado por el profesional a la hora de la tasación.
Lo que sí ha hecho la tecnología es facilitar el trabajo de los tasadores en el momento de la inspección. Para crear sus informes utilizan herramientas digitales y ahora también, gracias a diferentes startups, permiten al tasador dejar una prueba inequívoca de detalles que se pueden perder. De esta forma, se aporta mayor seguridad y precisión que se utilizan en el informe de tasación.
Para ello nace Visualeo, una empresa española que utiliza una app para hacer fotografías y vídeos para demostrar con tecnología blockchain que esas fotos se han hecho en un lugar, fecha y hora concreta. No se pueden subir editadas ni desde la galería del teléfono sino que se tiene que hacer en el momento. «Es como si a un tasador le acompañara un notario», explica Pedro Martín, CEO de la compañía, puesto que con la app se da fe de que lo que el tasador ha señalado es tal cual lo describe.
Esto no es solo una garantía para el profesional sino también para el cliente. Es una forma de poner en evidencia el estado de la casa. Un testigo ocular que «pone sobre la mesa los datos irrebatibles como, por ejemplo, de si existe una humedad en un determinado lugar», explica Martín, dejando así la puerta a posibles negociaciones o arreglos antes del proceso de venta. Es decir, es «disuasoria ante una posible trampa». Una aplicación que llega en un momento, en palabras de Martín, en el que hay más miedo a la incertidumbre, por lo que a la gente le da más tranquilidad el tener documentos con el mayor valor posible.
En lo que sí ha evolucionado la actividad de tasación es en todo el trámite previo a que el tasador vaya físicamente al inmueble. En ello se han posicionado empresas como CBRE, que describe su web de tasaciones como «revolucionaria», ya que ofrecen la contratación y presupuesto previo de la tasación a través de internet. Esta tasadora, certificada por el Banco de España como oficial, ha desarrollado una plataforma que permite al cliente gestionar la tasación a cualquier hora y en cualquier momento, siempre con el objetivo de hacer sencillo el proceso de tasación. En cuestión de horas, explica el Head of Digital Valuation & Advisory Services de CBRE, Tomás Sánchez Colomer, el cliente recibirá al tasador en su vivienda y tendrá en formato digital el informe validado.
En este proceso, aunque para el cliente final puede parecer sencillo, intervienen tecnologías de legal, de ‘fintech’ –relacionado con finanzas y tecnología–, ‘proptech’ –el dato relacionado con el ‘real state’ – y toda la tecnología relacionada con el geoespacio. «Se unen diferentes ecosistemas digitales para quitar todos aquellos pasos en los que se quitaba tiempo al usuario», añade Sánchez. Esto, a su juicio, hace tres años era impensable. Y es que lo cierto es que, entre otras variables, están conectados con el catastro, por lo que una vez el cliente inserte la dirección de su domicilio al contratar la tasación, CBRE puede saber las características del piso, lo que les permite dar un presupuesto inicial al cliente. «La tecnología nos está ayudando a automatizar procesos con el objetivo de resolver cuanto antes el proceso al cliente», continúa.
Valoración masiva
La tecnología también ha hecho posible lo que se conoce como procedimientos «masivos de valoración de carteras», en los que de manera general se emplean los denominados «modelos automatizados de valoración» (’Automated Valuation Models’, por sus siglas en inglés). Son, como explican desde ST Sociedad de Tasación, herramientas informáticas que, a partir del tratamiento de bases de datos de mercado, aplican algoritmos y/o procedimientos matemático-estadísticos para proporcionar valores individuales a elementos de una cartera de inmuebles, cuyas características han sido informadas previamente por el solicitante de la valoración, generalmente entidades financieras.
Este sistema lo utilizan desde CBRE con la parte bancaria ayudándoles a hacer una valoración de toda su cartera de inmuebles. Para los bancos, afirma Sánchez, es fundamental que desde la tasadora se ajusten lo máximo posible al valor que puede darse al tasarlo. Y es que si tienen un portfolio de 3.000 viviendas y quiere compararlas, sería imposible ir a cada una de las viviendas a valorarlas. Por ello es tan importante la digitalización y contar con las mejores tecnologías.
El factor esencial