Las residencias de estudiantes aprueban la reválida inversora
Aunque la vuelta presencial a las aulas universitarias se ha tomado su tiempo, el mercado de las residencias de estudiantes no se ha quedado parado. El interés del inversor por este activo en auge es muy elevado. La efervescencia de las residencias de estudiantes ha colocado a este activo en el punto de mira de los inversores. La previsión de Savills Aguirre Newman es que el volumen invertido en Europa en 2021 se sitúe en los 8.400 millones de euros, una cifra que en 2022 ya recuperará los niveles prepandemia de 2019, un ejercicio que cerró con un importe récord de alrededor de 9.500 millones.
Esta modalidad de alojamiento temporal está dejando atrás las estructuras rígidas de antaño, más limitadas en autonomía. Se está constituyendo como la primera experiencia de vida independiente para sus residentes. De este modo, se promueve el diseño de un espacio muy cercano al piso compartido y al coliving, en el que las zonas comunes cobran un gran protagonismo, fomentando la creatividad gracias al intercambio de ideas.
Los expertos de Instituto de Valoraciones consideran que este formato permite una «mayor flexibilidad y libertad en lo relativo a horarios de salida y entrada en comparación con otro tipo de alojamientos de estudiantes». Otra ventaja es la localización, «ya que suelen ubicarse en zonas cercanas a los centros de estudio», sin olvidar «otros valores añadidos como servicios de comida, limpieza, lavandería o zonas comunes donde estudiar o para el ocio».
Desequilibrio
El desequilibrio entre oferta y demanda es uno de los aspectos que ha motivado el despegue de las residencias de estudiantes en España. «De los 494.000 estudiantes que actualmente necesitan alojamiento, solo 97.000 pueden elegir una residencia, y el resto tienen que alojarse en el mercado residencial en alquiler», revela Joaquín Linares, socio de Financial Advisory de Deloitte. Pero no solo hay que tener en cuenta al estudiante nacional, sino al internacional, y más en un contexto en el que las restricciones a la movilidad se están enfriando. «Si sumamos esta creciente demanda a la falta de producto y a la obsolescencia de la oferta entendemos por qué el nicho de las residencias de estudiantes es tan atractivo», admite Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España.
Existen unos 80 proyectos en desarrollo que sumarán más de 20.000 camas
Dado que estamos ante un segmento que está evolucionado hacia un modelo más abierto, el inversor que pone el foco en él atiende a un perfil más diverso, aunque los fondos inmobiliarios internacionales tienen un gran peso: «Vemos inversores de coste de capital alto que asumen riesgo de promoción, así como otros que buscan activos ya estabilizados, que aun así ofrecen una buena rentabilidad contrastada y con menor riesgo», matizan desde JLL. Es de esperar que en 2022 se supere el volumen de inversión de 2021, calculado en más de 500 millones.
«El sector de residencias entra en un ciclo de madurez donde veremos una aceleración del proceso de concentración y una mayor actividad de fusiones y adquisiciones», comenta Linares. Por su parte, Pardo señala que «al crecimiento orgánico para poner nuevo producto en el mercado, habrá que sumar la salida de proyectos estabilizados, compras y rehabilitaciones de productos obsoletos o por cambio de uso, así como posibles compras entre plataformas ya estabilizadas para agregar y consolidar”.
El futuro de las residencias de estudiantes es muy prometedor si se presta atención a las operaciones gestionadas en 2021. Destacaron la nueva joint Venture de TPG y Urbania, la compra de la Socimi Student Properties por Xior o el anuncio de la joint Venture de Round Hill y CPPIB, con un primer activo recientemente anunciado en Valencia. Actualmente, existen unos 80 proyectos en desarrollo que sumarán más de 20.000 camas nuevas en los próximos años hasta superar las 400.000 disponibles en 2024. Se trata de un fuerte repunte si se considera que las camas operativas a día de hoy rondan las 100.000. La ratio de camas por estudiante, situada en 16,8, bajará al 14,3 en 2023 y a 11 en 2025. «Si comparamos con otros países de Europa, vemos una clara diferencia. Por ejemplo, Reino Unido tiene 4, Alemania 9, Francia 8 y Países Bajos 7», apunta Pardo.
Las líderes
El reparto territorial obedece a la ubicación de los principales centros universitarios, no obstante, «con 21.700 y 12.800 camas respectivamente, Madrid y Barcelona cuentan con la principal oferta en España», valoran desde Deloitte, pero también hay mercado en otras ciudades como Sevilla y Salamanca. En este sentido, la oportunidad de negocio es un hecho: «A pesar de la intensa actividad promotora de estos últimos años, vemos aún mucho espacio en aquellas áreas con alta movilidad estudiantil y poca oferta de camas, como Valencia o Bilbao», revela Linares.
«Las residencias ofrecen a los estudiantes más facilidades a la hora de conocer gente y habituarse a una nueva ciudad», aseguran desde Instituto de Valoraciones, añadiendo que este formato «permite mayor flexibilidad en los contratos que un piso». El perfil de estudiante que recurre a las residencias se diferencia según sea nacional o internacional. Mientras que el patrio lo hace porque en su ciudad de origen no es posible encontrar la formación que busca, el extranjero «prefiere este modelo por las mayores facilidades que les da para conocer gente en una nueva ciudad y la flexibilidad y comodidad que permite, teniendo en cuenta que los intercambios culturales se están recuperando después de la pandemia», añaden.
Nuevos referentes