La venta de viviendas vuelve a niveles de 2007: ¿existe riesgo de una nueva burbuja?
La rápida recuperación del sector inmobiliario, que hace ya meses que dejó atrás el coronavirus, empieza a dar vértigo. Los precios suben a un ritmo superior al 4%, el mercado hipotecario toca ya niveles de 2011, y las compraventas viven un nuevo ‘boom’. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) publicados ayer, en octubre se cerraron 46.242 operaciones (un 22% más), máximos en este mes desde 2007. Cuando la burbuja estaba a punto de estallar.
Es cierto que las cifras registradas entre un mes y otro distan notablemente. En octubre de 2007 se cerraron más de 58.500 operaciones de compraventa; en octubre de 2021, 46.242. Pero también es cierto que son niveles inéditos desde entonces. En 2008 el sector comenzó una caída que alcanzó su culmen en 2013 y desde entonces las subidas habían sido paulatinas.
La tendencia se ha revertido este 2021. El mercado de la vivienda acumula ya ocho meses consecutivos de incrementos interanuales superiores al 20%. El de octubre fue el más leve de todos ellos, del 22,2%, pero en parte porque se compara con un mes (octubre de 2020) en el que la situación epidemiológica estuvo relativamente contenida.
Según los datos del INE, durante el décimo mes del año las operaciones sobre viviendas nuevas crecieron un 21,6%, hasta las 9.344, mientras que la compraventa de pisos usados aumentó en un 22,4%, hasta sumar 36.898 transacciones. Además, el 91,5% de las viviendas transmitidas por compraventa fueron viviendas libres y el 8,5%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 22,3% interanual, hasta las 42.325 operaciones, mientras que la de protegidas avanzó un 21,3%, sumando en total 3.917 operaciones.
Solo dos comunidades autónomas recortaron el número de compraventas de viviendas respecto al mismo mes de 2020: País Vasco (-6,1%) y Asturias (-0,9%). En el resto se registraron subidas de las operaciones, siendo los más pronunciados en Baleares (+57,7%), Cantabria (+41,2%), La Rioja (+41,1%) y Comunidad Valenciana (+32,7%). Con la subida de octubre, la compra de vivienda acumula un repunte del 35,9% en los diez primeros meses del año, con subidas del 39,3% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 35,1% en el caso de las de segunda mano.
Valor refugio
Son datos que, para portales y tasadoras, no son por el momento preocupantes. «Es la séptima vez en este año que se supera la barrera de las 45.000 compraventas. Sin embargo, esta cifra muestra una moderación con respecto a los últimos meses, ya que desde abril la tendencia era alcista. Lo más importante es que los precios no crecen al mismo ritmo y están conteniéndose», explicó ayer la directora de estudios de Fotocasa, María Matos. En su opinión, el repunte de las compraventas no solo se explica por el renovado ánimo de los particulares. «También está siendo un mercado que está atrayendo a inversores como un mercado refugio, en el que el activo inmobiliario siempre tiende a revalorizarse».
El director de estudios de Pisos.com, Ferrán Font, también llamó ayer a la calma sobre la situación del sector y explicó que, si se comparan los datos con los de octubre de 2019, el crecimiento de las compraventas vivido en el décimo mes del año también «tiende a moderarse aumentando un 8% después de dos meses creciendo un 41%».
Lo cierto es que, en términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas disminuyó un 13,4%, su mayor descenso en este mes en al menos cinco años. «Deberemos seguir observando las cifras para verificar si la moderación en los crecimientos va consolidándose», abunda Font, que pronostica que 2021 será el año «con más viviendas vendidas desde la pasada burbuja».
Menos financiación
La clave está, para los expertos, no tanto en los vaivenes de la compraventa, sino en la financiación. La Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) destacaba la semana pasada que, según los datos del Colegio de Registradores, en 2007 la concesión de hipotecas se situaba en torno al 150% del valor del inmueble y actualmente las cifras están en el 70%, por lo tanto, «la situación actual no es la misma que la de hace 14 años».
«En la crisis de 2007, el gran hecho diferencial es que había mucha liquidez en los bancos y estos daban hipotecas a clientes que no tenían nada ahorrado, por lo que todo el mundo con unos ingresos recurrentes accedía a financiación», abunda la vicepresidenta de la asociación, Montse Moreno. Tal y como ha publicado ABC, la firma de préstamos hipotecarios alcanzó en septiembre máximos desde marzo de 2011, pero la relación de estos créditos respecto a las compraventas totales sigue alejada de la marcada en la burbuja.
El presidente de TecniTasa, José María Basañez, opina por su parte que «de acuerdo con los datos existentes, la demanda para compra de vivienda es actualmente sólida. Mientras que asistimos a una demanda para alquiler que lo es aún más, motivado por los cambios de cultura sobre la propiedad en la población española, y también porque mayor proporción de jóvenes han de optar por el alquiler, sin poder plantearse la compra, al no poder asumir el nivel de ahorro previo necesario, ni contar con la seguridad en el mantenimiento del nivel de las rentas de su trabajo».