¿En qué aspectos debemos fijarnos al contratar una tasación?
La compra y la venta de una vivienda son dos de las operaciones más importantes que la mayoría de las personas pueden realizar a lo largo de su vida. De la correcta tasación del inmueble van a depender factores tan importantes como el precio de venta orientativo de la casa o el importe que la entidad bancaria esté dispuesta a financiar, por lo que es conveniente saber cuándo, cómo y con quién realizarla.
La tasación consiste en la valoración del inmueble por un arquitecto o ingeniero, a partir de métodos objetivos y con un fin determinado, que sirve para objetivar el valor de la vivienda. Para ser oficial, debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada y supervisada por el Banco de España, lo que acredita la transparencia e independencia del acto.
Para quienes desean solicitar una hipoteca, la tasación es un trámite exigido por el banco, que va a determinar el valor de la casa a efectos de garantía hipotecaria, y por tanto también el máximo del 80% de ese valor que la entidad estará dispuesta a financiar. Para quien vende un inmueble, la tasación puede orientar acerca del precio que se podrá solicitar por la vivienda, y sirve además para demostrar ante el posible comprador el valor del inmueble.
Para realizar la tasación se tienen en cuenta tanto factores del entorno de la vivienda o del edificio (ubicación, servicios próximos, zonas comunes, si dispone o no de ascensor…) como del propio inmueble (superficie, distribución, calidad de los materiales, antigüedad, estado de conservación, orientación, altura…).
No existe un precio establecido por ley para las tasaciones inmobiliarias, y su coste va a depender principalmente de la superficie de la vivienda a tasar. Para una vivienda de unos 90 metros cuadrados, lo habitual es que el coste de la tasación oscile entre los 200 y los 450 euros.
Tasación para solicitar una hipoteca
El motivo más habitual para el que se realiza la tasación de inmuebles es la solicitud de una hipoteca al banco para la compra de la casa. La tasación sirve a la entidad para conocer el valor de la vivienda y por tanto de la garantía de pago, y es una exigencia obligatoria de las entidades para la concesión del préstamo.
Si se realiza para este fin, lo que deberá hacerse es una tasación hipotecaria, cuyo coste corre a cargo del comprador y que deberá ser encargada a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Aunque el banco proponga que la tasación la realice una tasadora determinada, el cliente está en su derecho de elegir la sociedad de tasación que desee.
En ocasiones el banco ofrece al cliente la opción de realizar la tasación de forma gratuita, lo que puede esconder el deseo de la entidad de que dicha valoración la realice una sociedad con la que tenga algún tipo de acuerdo comercial, que puede dar como resultado una tasación a la baja. Además, la misma tasación podrá servir para solicitar el préstamo hipotecario en más de una entidad financiera, teniendo en cuenta que la validez de una tasación es de seis meses, para lo que es necesario que la tasación pertenezca al comprador y no al banco.
Por ello, es recomendable realizar la tasación de forma independiente a la entidad financiera antes de solicitar el préstamo hipotecario, preferiblemente antes de la firma del contrato de arras, ya que así se tendrá constancia del valor real de la casa. El informe del perito suele tardar entre dos y tres días, aunque en ocasiones todo el proceso de tasación puede llegar a los diez días.
En el caso de que la tasación encargada por el banco o por el cliente sea demasiado baja, puede solicitarse y entregarse al banco una nueva tasación hipotecaria, en la que deberán indicarse las características del inmueble y los criterios que no se tuvieron en cuenta en la primera tasación; pero es necesario asumir que el resultado de la segunda tasación puede ser similar al de la primera.
Consejos para la tasación de la vivienda en venta
Cuando la tasación se solicita para la venta de un inmueble, lo recomendable es realizarla antes de poner la casa en venta, ya que así servirá como orientación para asignar el precio de venta a la vivienda. Hay que tener en cuenta que para realizar la tasación el perito toma como referencia las características y precio final de venta de al menos seis inmuebles situados preferiblemente en la misma ubicación, lo que se conoce como “testigos”, por lo que puede servir como indicio.
Igual que ocurre con el comprador, el vendedor desea en este caso que la tasación de la casa sea lo más alta posible, por lo que llevar a cabo ciertos arreglos en el inmueble puede favorecer una mejor valoración.
Además, hay que tener en cuenta que si la vivienda se encuentra alquilada el perito solicitará el contrato de arrendamiento y una justificación del último pago de la renta; en caso de no disponer de ellos, el valor de la casa se puede ver condicionado, porque puede entenderse que el inquilino está ocupando el inmueble.