Un mercado inmobiliario más cercano a la velocidad de crucero que al ‘boom’
Con 565.523 unidades vendidas, 2021 ha apuntalado el mercado de la vivienda. Desde 2007, justo antes de que estallara la burbuja y el sector entrara en colapso, no se vendían tantas casas en España. Tras el batacazo de 2008, las firmas entraron en punto muerto, y no fue hasta 2014 cuando comenzamos a ver incrementos interanuales. La pandemia supuso otro punto de inflexión, arrojando un desplome del 17% en 2020. La incertidumbre provocada por la crisis sanitaria dio paso a una auténtica fiebre por el patrimonio inmobiliario. Los compradores auparon las transacciones un 34,6% el año pasado, un porcentaje que despierta viejos temores.
Pero los expertos coinciden en que buena parte de la responsabilidad de esta efervescencia recayó en esa demanda embalsada que, durante el confinamiento, retuvo su ímpetu debido a las circunstancias. Y anticipan un escenario más moderado en los próximos meses. «Un importante número de operaciones que se iban a tramitar en 2020 se retrasaron y se formalizaron finalmente en 2021», indica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación. Aun así, «es difícil calcular la repercusión directa que ha tenido este fenómeno sobre el incremento de la compraventa», admite Toni Expósito, CEO de Comprarcasa.
Hay expertos que más que achacar ese ‘boom’ a esos compradores que han esperado hasta que el entorno fuera más favorable para dar el paso definitivo, apuntan al cambio que han experimentado los criterios de búsqueda de vivienda. «Las características físicas de las viviendas han ganado peso con respecto al factor localización», revela Luis Alberto Fabra, director de los Estudios en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza.
Esta modificación en las preferencias a raíz del confinamiento también es apoyada por Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI): «Los ciudadanos han visto como una prioridad invertir en otra vivienda más acondicionada a sus nuevas necesidades, con más zonas verdes, terraza o jardín, más apartado del centro, bien conectada, más digitalizada, para poder trabajar en remoto, o bien, para monitorizar y controlar el gasto en suministros y poder ahorrar», afirma.
Uno de los factores que estimuló las firmas el año pasado fue el nivel de ahorro. Según el Banco de España, en 2021 se superaron los 916.000 millones en depósitos bancarios de los hogares. «Ahora tenemos una liquidez en el mercado que no había años atrás, y eso también ha ayudado a que la economía en general se esté reactivando con agilidad dentro del contexto de libre mercado que vivimos», comenta Martí-Fluxa. Este ahorro ha movilizado a los principales perfiles: comprador particular e inversor. Respecto a este segundo perfil, 2021 ha despertado el apetito por el ladrillo: «La inversión en vivienda sigue latente como activo de interés y como una apuesta de valor seguro y de menos riesgo que otras inversiones», indica Expósito. No obstante, «el comprador de vivienda con fines de uso ha seguido siendo el principal agente en el mercado», revela Fabra.
Sin duda, el elemento que ha logrado aupar las operaciones en mayor medida ha sido la financiación. Desde Comprarcasa lo señalan como la verdadera clave, admitiendo que «la situación de estímulos que mantiene el BCE, gracias a su control del Euríbor y de los tipos de interés bajos, está permitiendo abaratar el coste de las hipotecas, que posibilita que cada vez más compradores puedan acceder a ofertas interesantes». Además, la concesión de crédito se basa en criterios razonables. «Las entidades financieras están aplicando políticas de riesgo prudentes y sensatas, que facilitan que no haya una situación de estrés equiparable a la de 2008», indica Villanueva.
La compraventa se mantendrá en márgenes aceptables en 2022, pero será difícil que se repita un repunte tan intenso. «En el mejor de los casos, mantendremos niveles por encima de las 500.000 anuales en vivienda», admite Fabra. En la misma línea, Expósito advierte de que «no habrá un crecimiento destacado tal y como experimentamos durante el 2021, ya que no partimos de un contexto pandémico como el de 2020, pero sí veremos una consolidación de las compraventas en este año, con una tendencia a la estabilidad».
Las expectativas apuntan a un afianzamiento en las transacciones, aunque su trayectoria dependerá de «la propia evolución de la pandemia, sus posibles nuevas variantes y el proceso de vacunación y la recuperación del impacto de esta crisis sobre la economía en general, el consumo, el mercado de trabajo y el turismo, un sector estratégico», enumeran desde Sociedad de Tasación.
El factor inflación
La inflación es uno de los obstáculos que podría desestabilizar este buen ritmo, dado que el BCE podría dar un giro a su política monetaria. Los tipos en mínimos dibujan «una circunstancia a tener en cuenta por los potenciales compradores, para que se aprovechen y adquieran su vivienda mejor pronto que tarde», aconsejan desde ACI, dado que el escenario podría variar. Ante el reciente ascenso del Euríbor, algunos bancos ya han optado por encarecer las hipotecas fijas y hacer más atractivas las variables. «El mantenimiento de los estímulos o su retirada será un factor clave para saber si las operaciones de compraventa crecerán o se retraerán en 2022», argumenta Expósito.
El precio será otro de los aspectos esenciales, especialmente, el de la obra nueva. Las causas que podrían alargar el ciclo alcista son «la falta de stock disponible, sobre todo, en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona y sus áreas metropolitanas, una demanda mayor que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada», indica Villanueva. Ambas tipologías tirarán de las operaciones. La vivienda usada seguirá manteniendo su ventaja, aunque «la nueva puede tener un mayor recorrido en un escenario de cambio de preferencias en las características de las viviendas por parte de los ciudadanos», concluye Fabra.